C’est aujourd’hui que rentre en vigueur l’encadrement des loyers lors de la relocation, si sur la twittosphère de gauche, comme des moutons, on se congratule de cette mesure, je vous proposer de rentrer dans le détail de cette enfumade.
Tout d’abord, point de précision, concernant au flou laissé à gauche, il ne s’agit nullement de l’encadrement de loyer global, mais bien d’un encadrement des loyers lors de la relocation ou lors de renouvellements de baux. Inutile donc d’espérer une stagnation et encore moins une diminution de votre loyer actuel.
Mais attention, les critères d’application sont assez complexes. En théorie, il est impossible augmenter au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) soit 2,2% au second trimestre. Mais, des dérogations sont prévues en cas de travaux ou si le loyer acquitté par l’ancien locataire avait été manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage. Bref, c’est bien le marché qui va continuer à fixer les montants… Et jusqu’à présent, c’était déjà assez souvent le cas.
Ensuite, et c’est sans doute toute la faiblesse de cette mesure, il n’y a aucune obligation d’indiquer dans le nouveau bail le montant du loyer précédent… Il n’y aura donc aucun moyen de vérifier l’application de cette mesure !
Autre grosse dérogation, et elle est de taille : Les appartements meublés ne sont pas concerné par la mesure. Et les principaux locataires de ces logements sont les étudiants issus de la classe moyenne, qui ne bénéficient pas des logements du CROUS. L’effet d’aubaine étant évidant, les premières victimes collatérales de cette mesure seront, une nouvelle fois les classes moyennes.
Nous l’avons vu, cette mesure n’aura aucun effet sur le loyer que vous et moi avons à régler chaque mois. Elle va au mieux généraliser une pratique déjà en place. Elle va créer des effets d’aubaines qui vont pénaliser les classes moyennes, et pire que tout, elle risque d’avoir un effet dévastateur sur le marché immobilier. En effet, petit retour en arrière sur les effets des réglementations des loyers s’impose :
Un blocage des loyers stricts décidé en 1914 et jamais remis en cause après la première guerre mondiale va entraîner une paralysie quasi totale de l’investissement locatif privé : le blocage des loyers obérant toute rentabilité de ce type d’investissement, les propriétaires de logements existants cessent de les entretenir, faute de revenus suffisants. Pareillement, la perspective de rendements faibles réduit la construction de nouveaux logements. Ainsi, entre les deux guerres, la France a construit 2,5 fois moins de logements que la Grande Bretagne, et deux fois moins de logements que l’Allemagne, pourtant affligée par une crise monétaire grave (1923), et l’arrivée au pouvoir des nazis (1933). Entre les logements manquants et les unités insalubres, la pénurie avant guerre est estimée à 2 millions d’unités. (source wikipedia)
Sans arriver à la crise du siècle précédant, je doute franchement qu’une mesure qui va contraindre le secteur privé ait un effet psychologique salutaire. En effet, le droit immobilier est déjà très en faveur des locataires, poursuivre ce déséquilibre n’est clairement pas un bon signal.
Il faut être honnête, le logement est un vrai problème. Pour autant, ce n’est pas avec ce genre de mesurette que l’on va arriver à faire changer les choses.
Si l’on y regarde de plus prêt, la crise du logement actuelle a de multiples causes : sociologique (famille recomposées, hausse du célibat etc.) et démographique. Mais ce n’est pas tout, un rapport du sénat de 2004 pointe la pénurie de terrains où la construction de logement a été autorisée par les maires.
On peut également réfléchir au logement social. Les lectures que j’ai eu sont assez contradictoire sur le rôle positif (ou négatif) qu’a le logement social sur le marché immobilier, toujours est-il que toutes pointent la faible rotation des locataires et de nombreux foyers dépassent les plafond. Sur le sujet, il serait intéressant de regarder la théorie de Hernando de Soto, arguant que de vendre les HLM à leurs locataires rendrait actif un capital actuellement mort et rendrait plus efficient le marché immobilier.
Bref, des pistes existent, mais dans tous les cas, ce n’est absolument pas la direction prise par le gouvernement actuel.
3 réponses à Blocage des loyers à la relocation, un enfumage dangeureux